Kde jsou ty doby, kdy majiteli pozemku stačilo nakoupit stavební materiál a mohl si postavit dům podle svého vkusu a svých potřeb. Dnes jsou stavebníci svázáni množstvím předpisů a nařízení, v nichž je složité se vyznat.

Stále více lidí tak využívá služeb specializovaných firem, které se v džungli zákonů dokonale orientují.

Abychom se vůbec mohli odvážit do stavby pustit, musíme nejprve zjistit, jakou stavbu vlastně povoluje místní územní plán.

Budeme tedy muset požádat místně příslušný stavební úřad o takzvanou územně plánovací informaci, z níž nám bude jasné, jaké podmínky si územní plán pro budoucí stavby klade. Informace potom platí jeden rok a její poskytnutí je bezplatné.

Informace, řízení, povolení

Po získání územně plánovací informace se můžeme pustit do shánění potřebné dokumentace, potřebné k vydání stavebního povolení. Prvním krokem je absolvování územního řízení.

To ještě neposuzuje konkrétní podobu zamýšlené stavby, ale pouze splnění obecných požadavků na umístění stavby, na její účel či napojení na veřejnou infrastrukturu. Po vydání územního rozhodnutí máme dva roky na to, abychom zažádali o stavební povolení.

Jak je důležitý dobrý soused

K žádosti o stavební povolení je třeba připojit řadu potřebných dokumentů.

Kromě dokladů potvrzujících naše vlastnické právo k pozemku a nezbytné projektové dokumentace je třeba získat například i stanoviska dotčených orgánů, například památkového úřadu, a správců příslušné infrastruktury, tedy například vlastníků rozvodných sítí.

Zanedbatelný není ani souhlas sousedů s plánovanou stavbou. Ten sice není bezpodmínečně nutný ke konečnému povolení stavby, ale pokud máme písemný souhlas souseda s projektem, může to celý proces povolování výrazně urychlit.

Kdy stačí stavbu jen ohlásit?

Stavební povolení platí dva roky, do tohoto termínu je tedy třeba se stavbou začít. Ve stavebním povolení je uveden i předpokládaný termín dokončení.

Pokud v průběhu stavby zjistíme, že tento termín nezvládneme dodržet, měli bychom úřad včas požádat o prodloužení lhůty. Pro některé stavby stavební povolení není nutné, postačí takzvané ohlášení stavby. Tady už zákon ale souhlas sousedů vyžaduje.

Stavbou, u které bude za dodržení stanovených podmínek stačit ohlášení, může být například rekonstrukce neměnící vzhled stavby a nezasahující do nosných konstrukcí, i stavět se ale s pouhým ohlášením dá, a to dokonce až objekty se dvěma nadzemními podlažími a podkrovím.

Úřad nemusí vědět všechno

Majitelům nemovitostí se vyplatí vědět, že některé stavební záměry a drobné rekonstrukce mohou provádět zcela bez vědomí a souhlasu stavebního úřadu.

Jeho schválení například nepodléhá stavba oplocení, pokud nepřesáhne výšku dvou metrů a nehraničí s veřejným prostranstvím.

Na svém pozemku můžeme také bez povolení postavit stavby o rozloze nepřesahující 25 čtverečních metrů a maximální výšce pěti metrů, či pořídit si bazén o maximální ploše 40 čtverečních metrů. Tyto stavby nesmějí být umístěny méně než dva metry od hranice pozemku.

Není vaše stavba černá?

V případě, že začneme stavět bez povolení nebo realizujeme záměr, na který by se povolení vztahovat mělo, ale z neznalosti jsme o ně nezažádali, může být naše stavba označena za černou.

Stavební úřad je po zjištění takové skutečnosti povinen zahájit řízení vedoucí k odstranění takové stavby. Potom záleží na míře provinění stavebníka, zda bude nařízeno stavbu skutečně odstranit, nebo zda dojde k jejímu dodatečnému povolení.

O to musí stavebník požádat do 30 dnů. V příštím roce vstoupí v platnost nový stavební zákon, který podmínky pro dodatečné povolení černých staveb zpřísňuje.

Důležité bude zejména prokázání, že stavebník jednal v dobré víře, a získat dodatečné povolení bude mnohem těžší. Také proto je třeba včas dbát na dodržení všech náležitostí procesu povolování stavby.

Svalte starosti na hlavy odborníků

Téměř každý problém, který jsme v našem článku popsali, má různá řešení a existují výjimky či komplikace, které běžný smrtelník nemůže znát a předvídat.

Proto bychom se při našich stavebních záměrech měli obracet na zkušené odborníky, kteří jsou schopni nás v potřebném řízení zastupovat a ohlídat všechny administrativní, technické i legislativní náležitosti.

Kdy začneme stoupat v žebříčku?

V délce a pružnosti vyřizování stavebního povolení patří Česká republika dlouhodobě mezi země pohybující se na konci pomyslného žebříčku, který pravidelně zveřejňuje Světová banka.

Naše země je v efektivnosti stavebního řízení nejhorší ze států Evropské unie a v celosvětovém měřítku jí patří místo až kdesi za sto padesátou příčkou, daleko za rozvojovými zeměmi typu Kamerunu, Burundi nebo Hondurasu.

Hodnocení posuzuje také kritéria jako transparentnost, složitost a nákladnost povolovacího procesu. Při porovnání délky stavebního řízení se na prvním místě umístil Singapur, kde zisk stavebního povolení trvá v průměru 36 dní.

Stavebníci v České republice pro stejný účel potřebují čas o 210 dnů delší.

Tato doba se může individuálně prodlužovat i v případě, že nezkušený stavebník si povolení takzvaně vyběhává sám, a tak postupuje neefektivně, zdržuje se studováním potřebných předpisů a zjišťováním vyžadovaných podmínek.

Pro soukromníky i podnikatele

Obrátit se na specializovanou firmu může znamenat výraznou úsporu času i nervů.

Odborníci jsou schopni obstarat nejen všechny náležitosti pro stavební povolení či ohlášení stavby, a to nejen u rodinných domků, ale i dalších souvisejících staveb jako bazénů, studní, garáží nebo přípojek inženýrských sítí.

Jejich služeb často využívají i podnikatelé a firmy při zajišťování povolení k realizaci komplikovanějších stavebních záměrů, jakými jsou výrobní haly nebo komunikace.

Výhodou je především zkušenost a znalost právních předpisů, vyplatí se rovněž zvolit firmu působící přímo v místě chystané stavby.

Taková firma nejlépe zná podmínky místně příslušného stavebního úřadu i platný územní plán, a může tak postupovat co nejefektivněji a nejrychleji.